Pour une rentabilité optimale de votre investissement immobilier, il est essentiel de trouver le “bon” locataire. Pour trouver le locataire qu’il vous faut, procéder avec méthode en respectant la réglementation en vigueur. Retrouvez les conseils de Laurène Lucatelli, Responsable d’Agence Adjointe de l’agence IMMO de France Rhône-Alpes Grenoble.
Louer rapidement votre logement : comment cibler le bon profil de locataire ?
“ Tout d’abord, il faut définir ce qu’est un bon locataire “ débute Laurène Lucatelli, avant de poursuivre : “ le bon locataire règle régulièrement son loyer et ses charges, ne dégrade pas le logement et respecte le voisinage. Dans l’idéal, il restera le plus longtemps possible dans le logement. “ Si vous faites le choix de chercher vous-même un candidat, vous devrez vérifier l’identité, la solvabilité et le sérieux des personnes qui se présentent.
Pour cela, vous devez obtenir de leur part un certain nombre de pièces justificatives, dont la liste est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. En effet, la Loi Alur définit la liste des documents à présenter :
- pièce d’identité en cours de validité (avec photo)
- justificatif récent de domicile
- justificatif d’activité professionnelle ou d’études (attestation de l’employeur, carte étudiante)
- justificatifs de revenus : trois derniers bulletins de salaire et dernier avis d’imposition
Laurène Lucatelli précise : “ En tant que bailleur, vous n’avez pas le droit de demander des éléments relatifs à la vie privée des candidats. Par exemple, vous n’êtes pas autorisé à demander la carte d’assuré social, un relevé de compte bancaire ou encore un casier judiciaire. “
Étudier la solvabilité d’un candidat
Étudier la solvabilité d’un candidat“ Il est préconisé de sélectionner un candidat dont les revenus correspondent à minimum 3 fois le montant du loyer charges comprises. Les pièces du dossier doivent pouvoir refléter une situation professionnelle stable. “ conseille Laurène Lucatelli. N’hésitez pas à étudier minutieusement les documents pour détecter d’éventuelles falsifications.
“ Pour se prémunir d’éventuelles insolvabilités, il est conseillé de demander des garanties de solvabilité. Le locataire peut ainsi bénéficier du soutien d’un garant en cas de besoin. Aussi, le propriétaire peut faire le choix de souscrire à une GLI ou Garantie Loyers Impayés. “
Le recours à un professionnel pour rechercher son locataire
Rechercher un locataire demande du temps, des compétences techniques et juridiques. En tant qu’investisseur, chaque minute compte lorsqu’il est question de recherche de locataire, car un logement vacant implique une perte d’argent, et donc de rentabilité. Pour ces raisons, les propriétaires font le choix de confier cette mission à un professionnel.
Pour Laurène Lucatelli, ce choix reste le plus judicieux : “ Un professionnel connaît le marché local et surtout ses spécificités. Une connaissance qui est encore plus nécessaire à Grenoble, où la saisonnalité influe beaucoup sur le marché locatif. Il sera en mesure de conseiller le propriétaire sur plusieurs facettes de son investissement : travaux, fiscalité, etc. “
Avec des outils performants, un professionnel est capable de valoriser le logement aux endroits stratégiques. “ Un bailleur pourra bénéficier des différents supports qu’un professionnel peut lui proposer, comme la vitrine, les différents supports publicitaires papiers et digitaux. Enfin, avec un portefeuille de candidats déjà riche, il sera plus facile de trouver d'éventuels locataires. Par exemple, notre équipe est en contact direct avec des sociétés qui ont des besoins de logements pour leurs employés et intervenants, nous pouvons faire bénéficier de ces contacts à nos clients propriétaires. “
En tant que propriétaire, c’est aussi faire le choix de la sérénité. En confiant la recherche à un professionnel, il est assuré que celui-ci s’occupera pour lui de la gestion des visites, la réponse aux questions, et enfin la sélection des meilleurs candidats, le tout dans le respect de la réglementation.
Le mandat de recherche
En faisant appel aux services d’une agence immobilière (le mandataire) pour louer son logement à Grenoble, un bailleur (le mandant) lui confie différentes missions jusqu’à l’entrée du locataire dans les lieux. Laurène Lucatelli explique : “ En général, nos clients nous confient l’estimation du loyer, la rédaction et diffusion de l’annonce, la réalisation des photos et visites, l’étude de la solvabilité et la rédaction des actes comme le contrat de bail. Parfois, nous réalisons aussi l’état des lieux d’entrée. “
Notez que le mandat de recherche s’apparente à un mandat de vente, car celui-ci peut être exclusif ou simple. Une fois le locataire dans les lieux, le propriétaire peut étendre la mission de l’agence en lui confiant la totalité de la gestion locative : encaissement des loyers, régularisation des charges, suivi de l’entretien, etc.